인도 부동산, 나도 구매할 수 있나?

인도 부동산, 나도 구매할 수 있나?

 

이전 포스트에서 인도 부동산 관련 파생 상품 투자(REITs, 기업 합동 부동산 투자)는설명드렸으니 이번에는 인도 부동산을 직접 구매할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

직접 투자는 하지 않으시더라도 궁금한 건 못 참으니 마음이라도 편하게 간단히 정리하겠습니다.

 

외국인이 인도 부동산 직접 구매할 수 있나?

답은 의외로 간단합니다.

인도에 거주하지 않는 외국인은 부동산을 구매할 수 없습니다.

학생 비자나 비즈니스 비자 등으로 임대 계약은 가능합니다. 보통 1년이나 2년 계약을 해서 매년 연장 계약을 하는 방식이 일반적입니다.

 

그럼 거주하는 외국인은 구매할 수 있다는 말인가요?

네 가능합니다. 법인명으로 법인이 구매 당사자면 구매는 당연히 되고 개인이면 다른 조건이 붙습니다.

거주 조건을 충족해야 합니다. 그 조건은 인도 회계연도 4월 1일과 3월 31일 사이에 인도에 183일 이상 체류해야 한다는 것입니다. 관광비자는 당연히 제외되고 학생이나 비즈니스 비자라도 체류 목적이 의심스러운 경우는 구매가 불가합니다.  

즉, 확실한 체류 목적이 있어야 구매를 허용한다는 뜻입니다.

 

확실한 체류 목적으로 거주 조건을 충족한 외국인은 누구?

취업, 전문직, 비즈니스등의 목적으로 회계연도 내 인도에 183일 이상 상주한 사람. (Pan Card, 아다르카드 등 확실한 신분 확인증을 보유한 자)

예를 들어, 인도에 법인을 설립한 사람은 당연히 Pan 카드, 아다르 카드 다 있겠죠.

조건은 갖춰져 있고 그러면 이제 무엇을 해야 하는가?

외국에서 자금이 들어올 때는 반드시 인도중앙은행에 신고하여야 합니다. 구매 후 90일 내에 인도 중앙은행에 Form IPI 신고를 합니다. 부동산 판매 시 대금은 인도중앙은행의 허가를 득한 후 본국으로 송금할 수 있다. 세금 다 떼구요. 그냥 시세 차익의 약 40% 정도로 보시면 됩니다.

보유하고 있는 부동산은 대출을 위한 담보로 활용될 수 있습니다. 대출 금리가 낮아지려고 하던데 지금이 그 적기일까 싶네요. 외국 직접 투자 관련 법에서 정한 부동산 사업은 마을개발, 주거/상업단지건설, 교육기관건설, 다리/도로건설, 인프라 및 도시개발, 부동산임대료수익 등입니다.

허용되지 않는 부동산 사업은 시세차익을 노리고 토지 또는 부동산을 구매할 경우, 부동산 사업 또는 농장 부지 등입니다. 해외 동포 인도인도 농장 개발을 위한 투자는 철저히 막아놨습니다.

법인이 된다고 해도 연락사무소처럼 시장 조사 정도만 할 수 있고 영리 추구 행위가 금지된 법인 형태는 부동산을 구매할 수 없습니다. 연락만 해야지 어디서 수익을 내려고 부동산에 손을 대는 것인가라고 막아놓은 겁니다.

 

또 가능한 케이스가 있습니다.

인도에 있는 고정 사업장 관련 사업을 관리하기 위해 상주하는 사람이 183일 이상 체류해야 하는 경우, 무조건 외국인 등록소(FRRO)에 “나 인도에 183일 이상 있을 거니까 이렇게 자진 신고합니다”처럼 신고를 해야 하니 조건은 갖춰진 겁니다. 게다가 인도에서 생활하려면 계좌도 만들어야 하고 심카드도 개통하는 등 아다르 카드 없으면 못 만들고 불편한 상황이 많습니다. 아다르 카드 만들려면 여권, PAN 카드, 주소증명서류 모두 들고 가야 해서 어차피 PAN 카드 만들고 그 다음에 아다르 카드 만드는 순서니 둘 다 갖게 될 수 밖에 없는 겁니다.

비즈니스 비자는 원래 단기 출장이나 거래처 미팅 목적 등으로 오는거라 비즈니스를 해야지 고용 비자도 아닌데 일을 하면 원칙적으로 안 됩니다. 오래 있더라도 183일 안 넘기는 게 가장 마음 편하고 문제 없습니다. 왜냐? 183일 넘기면 ‘어..인도 법인에서 일하고 소득세도 안 내고 문제 있는 친구네’라고 판단해서 추후에 출국 금지를 시키거나 한국 돌아가서 인도 재방문하려고 할 때, 비자 거절 당할 수도 있습니다. 고정 사업장 개념이 있는데 인도에서 수익을 내거나 주된 영업 활동이 이뤄지면 본사가 한국에 있든 천국에 있든 상관 없이 인도 정부가 과세하겠다는 원칙입니다.

알게 모르게 주변에 이렇게 당한 분들이 간혹 있습니다. 물론, 무사하게 장기 체류했는데 문제 없는 사람들도 있지만 계속 강화하는 추세니 조심해서 손해볼 건 없을 듯 합니다. 비자는 비자 목적에 맞게 쓰는 게 바람직합니다. 

이 조건을 갖춘 사람들은 물건이 소재한 주정부 법원 등기소의 허가를 받고 나서야 드디어 부동산을 구매할 수 있습니다.

 

그렇다면 법인명의로 부동산을 구매할 때 유의해야 될 점에 대해 한번 살펴보겠습니다.

인도에 설립한 법인이라도 주주가 외국인일 경우는 외환관리법상 외국법인으로 간주되기 때문에 외국인직접투자정책(FDI Policy)와 외환관리법(FEMA  1999), 인도 외무부(Ministry of Affairs)의 가이드라인을 반드시 참고해야 합니다.

1.        외국법인(연락사무소 제외)은 인도 외환관리법에 의거해 부동산을 구매할 수 있다.
2.        외국에서 자금이 들어올 때는 반드시 인도중앙은행에 신고되어야 하며, 법인은 부동산 구매 후 90일 내에 인도 중앙은행에 Form IPI 신고를 해야 한다.
3.        부동산 판매 시 대금은 인도중앙은행의 허가를 득한 후 본국으로 송금할 수 있다.
4.        보유하고 있는 부동산은 대출을 위한 담보로 활용될 수 있다.
5.        FDI Policy에서정의하는가능한부동산사업
-        마을개발, 주거/상업단지건설, 교육기관건설, 다리/도로건설, 인프라및도시개발
-        부동산임대료수익
6.        FDI Policy에서정의하는불가능한부동산사업
-        시세차익을위해토지또는부동산을구매할경우
-        부동산사업또는 Farm House 건축

 

외국인의 부동산 취득은 외환관리법의 규정에 따라 중앙은행(RBI)에 의해 규제를 받는다. 개인 명의의 주택 취득은 허용되지 않으나 중앙은행으로부터 지점, 사무소, 기타 사업장 설립을 승인 받은 외국인은 해당 활동과 관련된 부동산을 취득할 수 있는 일반적인 승인이 주어진 것으로 본다.

그러나 이 경우 부동산 취득 후 90일 이내에 IPI 양식에 따라 중앙은행에 신고해야 한다. 다만, 사회주의 정책의 영향으로 국토의 대부분이 국유지, 공유지로 되어 있어 외국인이 구입 가능한 토지는 제한적이다. 또한 토지 구입으로 인한 전매차익 송금은 불허하고 있다.

농지를 구입한 경우에도 일정한 조건을 충족하면, 공업용지로의 전환이 가능하다. 주정부나 지방정부가 장기 임차할 지역을 지정한 후 관련 인프라 및 인센티브를 제공하는 경우가 일반적이다. 개별적으로 부지를 구입함에 있어서는 해당지역 등기소를 통하여 정확한 지적 현황 및 소유권, 저당 상황 등을 파악하여야 하며 정부 수용 대상 여부, 침수 가능성, 공업용수 공급의 용이성 등을 검토하여야 한다. 또한 관련 절차 및 법규가 매우 복잡하므로 변호사, 공인회계사 등을 통하여 실무를 진행시키는 것이 바람직하다.

- KOTRA 정리 - 

 

결론

자격 요건을 갖춘 개인은 인도 부동산 구매 가능하지만 케이스도 많이 없고 절차가 복잡해서 투자하기 부담스러움.

법인은 당연히 가능. 단 규제에 따라 주의할 사항에 잘 따라야 함. 변호사나 법무사 잘 고용해서 진행 요망.