인도 부동산, 2021년에는 바닥을 치고 오를 수 있을까?

updated 2021/01/04

 

지난 30년 동안의 인도 부동산 시장의 역사를 

보셨다면

2021년 인도 부동산 시장 예측에 대해

궁금하실 거라 봅니다.

 

최대한 간략히 반등 가능성의 근거에 대해

정리하겠습니다.

인도 부동산의 주요 사건에 따른 상승, 침체 시기 정리, Money Control

 

모든 인도 도시의 부동산 시장은

고유한 특징을 가지고 있지만

1990년대 이후 인도 부동산 시장은

뭄바이 시장이 이끌었고

 

뭄바이는 여전히 가장 큰 부동산 시장이므로

인도 전역의 추세를 계속 결정할 것입니다.

최근, 뭄바이의 대부분의 지역 지표는

부동산 시장의 바닥을 치는 모습을 보입니다.

뭄바이 부동산 시장, Money Control

 

1. 꾸준한 수요와 공급 감소

지난 3 년 동안 부동산 개발자들은

과도한 부채로 인해

재고 물건을 급히 청산해야 했습니다.

그 결과 시장 가격이 하락했습니다.

 

시장에 더 많은 돈이 유입되면

이러한 압력이 낮아져

스트레스 수준이 크게 낮아지고

할인 거래가 줄어듭니다.

또한 뭄바이의 부동산 개발업자 수가

40% 감소하여

추후 공급 물량을 줄일 것입니다.

 

수요 측면에서 뭄바이의 연간 판매량은

25,000-30,000 주거 단위로

꾸준하게 유지되었습니다.

 

약세 시장에서 꾸준한 판매는

시장이 최종 사용자에 의해

거의 완전히 지배되었음을 나타냅니다

(대부분의 투자자는 상승하는 시장에

투자하는 것을 선호합니다).

 

다가오는 강세장의 초기 징후를

더욱 확고하게 하는 것은

뭄바이 시장의 연간 주택 공급이

감소하고 있다는 것입니다.

 

사실 지난 2 년 동안 공급은

실제 수요보다 뒤처졌고

이 적자는 과도한 미판매 리스크를 줄였다는 점에서

시장 반등의 가능성을 다시 확인할 수 있습니다.

 

2. 소득과 EMI(월 대출 할부금) 간 격차 감소 

 

코로나 사태로 인한 락다운으로

주택 구매자의 소득이 낮아졌습니다.

그러나 수년 동안 소득이 증가한 점과 

부동산 가격과 금리는 떨어지고 있었습니다. 

 

결과적으로 우리는 EMI 대 소득 비율이

2014년 약 50%에서 2020년 약 25%로 떨어지고 있고

이는 매우 건전한 지표입니다. 

 

3. 부동산 개발자의 비용 증가

새 주택에 대한 수요 감소 또는 가격 하락이

토지 가격의 폭락으로 이어질 것이라는 논리는

작동하지 않을 것입니다.

 

이는 명확한 소유권 공개 물건의 공급이

극히 제한되어 있기 때문입니다.

뭄바이의 새로운 주택 공급의

대부분은 재개발에서 비롯됩니다.

 

재개발 프로젝트의 경우 토지 비용은

주로 세입자의 재건축 비용을 포함합니다.

수년에 걸쳐 규제의 변화와

임차인의 수요 증가로 인해

재건축 비용이 크게 증가했습니다.

 

따라서 평방 피트 당

20,000 루피의 판매 가격 이하로

실행 가능한 재건축 프로젝트는

거의 없습니다.

건설 비용이 인플레이션이므로

이 비용은 증가할 것입니다.

 

이로 인해 재개발을 통해 공급되는

저렴한 물건 공급의 가능성이 사라졌습니다.

공급 감소와 운영 비용 증가는

뭄바이 주택이 이제 가격 상승 인플레이션에

대비해야 함을 의미합니다.

 

4. 임대 수익률과 은행 정기예금 금리 간의 격차 감소

과거에 뭄바이의 임대 수익률은

1.5-2 %로 낮았습니다.

부동산 가격이 하락하고 수년에 걸쳐

임대가 증가함에 따라

임대 수익률은 이제 3~4% 범위에 있습니다.

같은 기간 은행 정기예금에 대한 이자는

8-8.5%에서 약 5-6%로 감소했습니다.

 

이런 수치들은 구매자들이

부동산 구매 결정을 미루지 않도록 돕습니다.

대부분의 경기 침체 디플레이션 요인이 사라지면서

소비 주도형 구매자는 현재 기회를 이용하여

수익률이 좋은 아파트를 구매하고 있습니다.

 

동시에, 투자 중심의 고객은

부동산 재고가 더 고갈되기를 기다리고 있지만

글로벌 통화의 용이성과 공급 감소를 고려할 때

2021년을 넘기지 않고

투자자들이 적극적으로

움직일 것으로 예상합니다. 

 

 

정리

인도 부동산 2021년 바닥치고

반등할 이유가 충분하다고 예측 가능.

인도 부동산 투자? 묻고 더블로 가

 

 

개인적인 의견으로 반등이 가능하다지만

찔끔 오르거나 답보 상태일 수도 있다는 점

정보는 폭넓게, 투자는 신중하게

근데 인도 부동산은 법인이 있어야 투자 가능.

 

직접 부동산 투자는 부담스러우니,

작년 최초 상장된 글로벌 부동산 개발사들인

블랙스톤과 브룩필드의 안도 리츠(REITs) 상품이 

좋은 대안(수익률 8-10% 예상) 일 수도 있겠으나,

아직 인도 내 상장이니 이 역시 세금 거둬야 하니

부동산처럼 투자 조건이 있죠. 아다르 카드 등

인도증시 상장 주식들도 이런 조건 안 채우고

매매한다는 건 불가합니다.

 

인도 주식 투자에 대해서는 다음 기회에

정보 공유하겠습니다.

 

*리츠(REITs)

(Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자신탁)

소액투자자들로부터 자금을 모아

부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하여

발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나

투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여

'부동산 뮤추얼펀드'라고도 한다.